Comment investir en logement locatif en 2025 : Stratégies et Solutions après Pinel

L’investissement locatif 2025 représente un tournant majeur pour les professionnels de l’immobilier. En seulement 3 heures, nous vous proposons une formation complète adaptée à tous les niveaux de compétence, des débutants aux experts chevronnés.

Ce guide s’adresse notamment aux professionnels de l’immobilier, architectes, urbanistes, banquiers, ainsi qu’aux gestionnaires de patrimoine. En effet, avec la fin du dispositif Pinel et l’émergence du LLI, il est essentiel de comprendre les nouvelles opportunités d’investissement immobilier locatif 2025.

Dans ce guide complet, nous examinerons les aspects juridiques, fiscaux et financiers du dispositif LLI, ainsi que son impact sur votre stratégie patrimoniale. Une approche structurée, incluant des évaluations pratiques, vous permettra de maîtriser ces nouveaux mécanismes d’investissement.

Évolution du Marché Locatif 2025

Transition Pinel vers LLI

Le marché locatif français connaît une mutation significative avec la fin définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. En effet, cette transition marque un changement fondamental dans l’approche de l’investissement locatif, notamment avec l’émergence du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Par ailleurs, le gouvernement a signé un « pacte pour le logement intermédiaire » visant à doubler la production de LLI, passant de 15 000 à 30 000 logements annuels entre 2024 et 2026. Ce dispositif offre des avantages significatifs, notamment une TVA réduite à 10% et un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.

Nouvelles dynamiques immobilières

Dans ce contexte de transformation, le marché locatif 2025 est marqué par plusieurs évolutions majeures :

• L’interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025
• Le renforcement de l’encadrement des meublés de tourisme
• L’extension du nombre de communes éligibles au LLI, touchant 1,5 million d’habitants dans environ 800 communes

En outre, la loi du 19 novembre 2024, dite Loi « Le Meur », instaure de nouvelles règles pour les locations touristiques, notamment l’obligation d’un DPE et l’application des mêmes interdictions de louer que pour les résidences principales. Les maires disposent désormais de pouvoirs renforcés, pouvant définir des quotas d’autorisations et limiter la location touristique de résidences principales à 90 jours par an.

Cette évolution du marché s’inscrit dans une stratégie plus large visant à créer une gamme de loyers intermédiaires entre le parc social et le parc privé. Le LLI répond ainsi à un double objectif : offrir un produit patrimonial attractif tout en répondant aux besoins des villes en pénurie de logements accessibles.

Aspects Juridiques du LLI

Cadre légal et réglementaire

Le dispositif LLI, créé par ordonnance en 2014, établit un cadre juridique spécifique pour les logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. En effet, depuis la loi de finances 2024, ce dispositif, auparavant réservé aux investisseurs institutionnels, s’ouvre aux particuliers.

Par ailleurs, le régime fiscal du LLI prévoit un taux de TVA réduit à 10% et un crédit d’impôt remplaçant l’exonération de taxe foncière. Cette évolution législative vise notamment à dynamiser le marché locatif dans les zones tendues.

Obligations du propriétaire

Les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions essentielles pour bénéficier des avantages du dispositif. Notamment, l’acquisition doit être réalisée via une Société Civile Immobilière (SCI), composée d’au minimum deux associés.

En outre, les logements doivent être :

• Situés dans les zones A et B1 du zonage Pinel
• Loués comme résidence principale pendant une durée minimale de 15 ans
• Soumis à des plafonds de loyers et de ressources des locataires

La durée d’engagement peut s’étendre jusqu’à 20 ans, avec la possibilité de revendre 50% des logements à partir de la onzième année, et la totalité après la seizième année.

Protection des investisseurs

Le cadre juridique du LLI offre plusieurs mécanismes de protection pour les investisseurs. Ainsi, la structure en SCI facilite la gestion patrimoniale et présente des avantages significatifs pour la transmission aux héritiers.

La loi de finances 2021 a également simplifié les procédures administratives en remplaçant l’agrément préalable du préfet par une simple obligation d’information. Cette modification allège considérablement les démarches tout en maintenant un cadre sécurisé.

De plus, le dispositif bénéficie d’un suivi rigoureux grâce à l’obligation de déclaration codifiée à l’article L 302-16-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette surveillance garantit la conformité des opérations et la protection des intérêts des investisseurs.

Optimisation Fiscale via LLI

Mécanismes de défiscalisation

Les avantages fiscaux du LLI constituent un levier puissant pour l’investissement locatif 2025. Notamment, la réduction de TVA à 10% (au lieu de 20%) permet d’acquérir un bien à un prix inférieur de 15 à 18% par rapport au marché libre.

En effet, ce dispositif offre un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant une période de 15 à 20 ans. Par ailleurs, contrairement à d’autres mécanismes de défiscalisation, le LLI n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Pour bénéficier de ces avantages, l’investissement doit être réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI), une nouveauté introduite par la loi de finances 2024. En outre, l’engagement locatif minimum de 15 ans permet une stratégie patrimoniale à long terme, avec la possibilité de revendre ou louer sans contraintes après cette période.

Comparaison avec autres dispositifs

Le LLI se distingue des autres dispositifs de défiscalisation immobilière par plusieurs aspects :

• Rendement supérieur : Le LLI offre un rendement moyen de 7%, comparé à 4-5% pour le Pinel+ et 5-6% pour le LMNP
• Stabilité fiscale : En place depuis 2014, le dispositif garantit une meilleure prévisibilité pour les investisseurs
• Portage institutionnel : Le LLI se démarque par des opérateurs clairement identifiés, contrairement aux dispositifs mobilisant des investisseurs particuliers

Ainsi, face à l’arrêt du Pinel, le LLI émerge comme une alternative pertinente. Les recettes fiscales générées pour l’État sont comparables, atteignant environ 42 000 € par logement LLI contre 40 000 à 46 000 € pour un logement Pinel.

Pour les investisseurs cherchant une optimisation fiscale en 2025, le LLI présente des atouts considérables. La combinaison de la TVA réduite, du crédit d’impôt foncier et de l’absence de plafonnement des niches fiscales en fait un dispositif particulièrement attractif pour la constitution d’un patrimoine immobilier.

Financement de l’Investissement

Solutions de crédit adaptées

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) constitue une solution de financement privilégiée pour l’acquisition d’un bien en LLI. En effet, ce prêt offre des conditions avantageuses avec des taux d’intérêt variant entre 1,90% et 2,15%, sans nécessité d’apport personnel.

Par ailleurs, le PLI permet de financer l’intégralité du projet immobilier et peut être complété par d’autres crédits si nécessaire. Cette flexibilité s’accompagne d’un engagement de location aux ménages à revenus modestes pour une période de 9 à 30 ans.

Calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est déterminée selon une formule précise : (revenus – charges) x 35%. Ce taux d’endettement maximal est fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Pour le calcul, sont pris en compte :

• Les revenus nets avant impôt, incluant salaires, revenus fonciers, et pensions
• Les revenus locatifs, généralement retenus à hauteur de 70%
• Les primes régulières comme le 13e mois

Notamment, pour un T2 acquis à 205 000€, l’effort d’épargne mensuel s’élève à 423€, calculé sur la base d’un financement de 214 354€ sur 25 ans au taux de 3,10%.

Stratégies d’apport personnel

L’optimisation de l’apport personnel repose sur plusieurs leviers financiers. Ainsi, les épargnants peuvent utiliser :

• Le Livret A
• Le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS)
• Le Livret d’Épargne Populaire (LEP)
• Le Plan d’Épargne Logement (PEL)

En outre, le PEL présente des avantages fiscaux spécifiques, notamment une exonération d’impôt sur le revenu pour les plans de moins de 12 ans. De plus, la mise en place d’un virement automatique sur un compte dédié facilite la constitution progressive de l’apport.

Pour maximiser l’efficacité de l’investissement, il est recommandé d’établir un budget précis, incluant les dépenses quotidiennes et les imprévus. Cette approche méthodique permet d’optimiser la capacité d’emprunt tout en maintenant une réserve de sécurité suffisante.

Impact sur le Patrimoine

Valorisation à long terme

La constitution d’un patrimoine immobilier via le LLI représente une stratégie d’investissement particulièrement pertinente pour 2025. En effet, ce dispositif permet d’acquérir un bien à un prix inférieur de 15 à 18% par rapport au marché libre, offrant ainsi un potentiel de plus-value significatif dès l’acquisition.

Par ailleurs, le rendement brut annuel de 4,2% assure des revenus locatifs réguliers, tandis que la localisation stratégique dans les zones tendues favorise une valorisation durable du bien. Notamment, pour un T2 de 48 m² acquis à 205 000€, l’investissement mensuel net s’établit à 423€, démontrant l’accessibilité du dispositif. Voir les tableaux d’investisements avec LLi dans cet article.

En outre, le LLI répond à trois objectifs patrimoniaux majeurs :

• La constitution d’une protection familiale
• La préparation de la retraite avec des revenus complémentaires
• La construction d’un patrimoine transmissible

Transmission et succession

La transmission du patrimoine LLI bénéficie d’un cadre fiscal optimisé grâce à la structure en SCI. Ainsi, la loi de finances 2024 permet aux particuliers de regrouper plusieurs associés, qu’il s’agisse d’amis ou de membres de la famille, facilitant considérablement la gestion et la transmission du bien.

De plus, la SCI offre une flexibilité remarquable dans l’organisation successorale. Les parts sociales peuvent être transmises progressivement, permettant une optimisation fiscale sur plusieurs générations. En effet, la donation avec réserve d’usufruit constitue une stratégie efficace pour réduire l’impact des droits de succession.

La transmission peut s’effectuer selon plusieurs modalités :

1. La donation-partage, qui fige la valeur des biens au moment de la transmission
2. Le démembrement de propriété, séparant l’usufruit de la nue-propriété
3. La transmission progressive des parts sociales, renouvelable tous les 15 ans

Notamment, l’usufruit temporaire permet au donateur de conserver les revenus locatifs tout en transmettant la nue-propriété, offrant ainsi une protection optimale du patrimoine familial. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente dans le cadre du LLI, où l’engagement locatif minimum de 15 ans correspond parfaitement à une planification successorale à long terme.

Par ailleurs, la valorisation du patrimoine LLI s’inscrit dans une dynamique sociale plus large. Le dispositif contribue au développement du parc immobilier intermédiaire, générant un impact économique positif estimé entre 90 et 290 millions d’euros selon les scénarios. Cette dimension sociétale renforce la pertinence de l’investissement dans une perspective patrimoniale durable.

Conclusion

Le dispositif LLI s’impose comme la solution d’investissement locatif majeure pour 2025. Les avantages fiscaux significatifs, notamment la TVA réduite à 10% et le crédit d’impôt sur la taxe foncière, créent des conditions particulièrement favorables pour les investisseurs.

Ainsi, ce nouveau mécanisme répond parfaitement aux enjeux du marché immobilier actuel. La structure en SCI, les solutions de financement adaptées et le potentiel de valorisation à long terme constituent des atouts essentiels pour la constitution d’un patrimoine durable.

Les professionnels souhaitant maîtriser ce dispositif peuvent approfondir leurs connaissances grâce à la formation spécialisée proposée par Actiformation, permettant une compréhension complète des aspects juridiques et fiscaux du LLI.

Le LLI représente donc une évolution naturelle et nécessaire après le dispositif Pinel. Cette transition offre aux investisseurs une opportunité unique de combiner rentabilité, sécurité et impact social positif, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé pour la transmission patrimoniale.

FAQs

Q1. Qu’est-ce que le dispositif LLI et quels sont ses principaux avantages ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement immobilier qui offre des avantages fiscaux significatifs, notamment une TVA réduite à 10% et un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Il permet d’acquérir un bien à un prix inférieur au marché libre et offre un rendement attractif.

Q2. Comment le LLI se compare-t-il au dispositif Pinel ? Le LLI se distingue du Pinel par un rendement moyen supérieur (environ 7% contre 4-5% pour le Pinel+), une meilleure stabilité fiscale, et l’absence de plafonnement des niches fiscales. De plus, le LLI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale à long terme avec un engagement locatif minimum de 15 ans.

Q3. Quelles sont les conditions pour investir dans le LLI ? Pour bénéficier du LLI, l’investissement doit être réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI) composée d’au moins deux associés. Les logements doivent être situés dans les zones A et B1, loués comme résidence principale pendant au moins 15 ans, et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Q4. Comment financer un investissement LLI ? Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) est une solution de financement privilégiée pour le LLI, offrant des taux d’intérêt avantageux sans nécessité d’apport personnel. La capacité d’emprunt est calculée selon la formule : (revenus – charges) x 35%. Des stratégies d’épargne comme l’utilisation du Livret A, du LDDS, du LEP ou du PEL peuvent aider à constituer un apport.

Q5. Quels sont les avantages du LLI en termes de transmission patrimoniale ? Le LLI offre une flexibilité remarquable pour la transmission du patrimoine grâce à sa structure en SCI. Les parts sociales peuvent être transmises progressivement, permettant une optimisation fiscale sur plusieurs générations. Des stratégies comme la donation-partage, le démembrement de propriété ou la transmission progressive des parts sociales peuvent être utilisées pour réduire l’impact des droits de succession.