Viager Libre
Comprendre le Viager Libre
Tout comme le viager occupé, le viager libre est destiné aux personnes souhaitant effectuer un investissement locatif ou acquérir une résidence principale. Il est moins connu que le viager occupé, cependant, il présente divers avantages.
Comment fonctionne le viager libre ?
Quand un vendeur décide choisit le mode en viager libre, il ne peut plus profiter de son logement à compter de la signature de l’acte de vente. Ainsi, l’acheteur peut acquérir le logement et en faire sa résidence principale ou le louer. Le viager libre est moins connu donc moins proposé que le viager occupé car, en général, les vendeurs, souvent âgés, souhaitent occuper leur logement jusqu’à leur décès, tout en profitant de la rente viagère.
Ce produit immobilier est, donc, destiné aux négociants souhaitant vendre des biens immobiliers en viager qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Tout comme le viager occupé, l’acquéreur du bien peut acheter un bouquet et payer le solde en rente viagère.
Les avantages du viager libre pour le vendeur
Il y a moins de biens immobiliers à vendre en viager libre qu’en viager occupé, mais cela ne doit pas faire oublier les avantages de ce produit : pour le vendeur, le prix de vente est plus intéressant que celui en viager occupé, en général de l’ordre de 25 à 50% plus cher qu’un bien en viager occupé, d’autant qu’il est calculé en fonction de son âge.
Pour calculer la rente viagère, il faut prendre en compte la totalité du prix de vente que l’on convertit par la suite en rente. De ce fait, la rente est également plus élevée en viager libre qu’en viager occupé. De plus, le vendeur disposera d’un complément de revenu régulier sans se heurter à des problèmes de non-paiement comme dans le cas d’une location, et sera exonéré de charges et de taxes.
Les avantages du viager libre pour l'acheteur
Le viager libre intéressera l’acheteur qui n’a pas pu bénéficier d’un crédit immobilier intéressant de sa banque. L’acheteur acquiert le bien et l’utilise ensuite comme étant sa résidence principale, exactement comme lors d’un achat immobilier « classique ».
Et puisque le bien est libre de toute occupation, l’acheteur bénéficie de la jouissance totale du bien nouvellement acquis. Par ailleurs, le prix de vente du bien est aligné sur les prix du marché immobilier. L’acheteur peut réaliser une bonne transaction s’il a l’opportunité d’investir dans une zone géographique aux prix intéressants.
En clair, investir en cette opération immobilière est une alternative pour profiter des avantages fiscaux du viager tout en profitant du bien libre à sa guise.
Comment calculer la rente d’un viager libre ?
Le montant de la rente d’un viager libre est déterminé contractuellement et défini avant la signature de l’acte de vente. Il prend en compte plusieurs indicateurs :
- La valeur foncière du logement ;
- L’âge du vendeur ;
- Le montant et le versement du bouquet.
Il n’est pas impossible de trouver un viager libre sans bouquet. Dans la pratique, l’apport d’un bouquet figure dans la plupart des viagers. Une fois versé, son montant est déduit pour calculer le montant de la rente viagère.
Faut-il acheter en viager libre ?
La caractéristique du contrat de vente viagère repose sur le principe d’aléa. Acheter en viager libre est une opération qui peut être avantageuse, mais qui s’avère néanmoins risquée en fonction de son profil.
Avantages
Bouquet non imposable pour le vendeur sur une habitation principale ;
Rentes peu fiscalisées ;
Octroi du viager en direct par le crédirentier.
Inconvénients
Prix d’achat élevé ;
Pas de crédit possible pour le bouquet ;
Peu d’offres pour ce produit immobilier
Comment arrêter le contrat d'un viager libre ?
Le viager libre se termine lorsque le crédirentier décède. Il est également possible pour l’acheteur de revendre le viager libre même sans attendre le décès du vendeur.
Le non-paiement de la rente viagère
Le défaut de paiement de la rente viagère constitue le motif d’annulation le plus fréquent d’un viager. Le contrat intègre en effet une clause résolutoire permettant de mettre un terme à la transaction en cas de défaillance de versement de l’acheteur. Établie dans l’acte, cette disposition permet de mettre en demeure le débirentier afin qu’il règle les sommes dues sous un certain délai, faute de quoi la clause résolutoire entre en application.
La résolution du contrat est toutefois soumise à l’approbation du juge.
Le décès du vendeur
Le contrat de viager s’appuie sur l’aspect aléatoire et imprévisible de la mort du vendeur. Si cet aléa n’est pas respecté, la vente est annulée. De fait, selon l’article 1975 du Code civil, si la mort du crédirentier survient dans les 20 jours suivant la vente, et que ce décès est la conséquence d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature du contrat, la vente est annulée.
À savoir : Cette annulation pour mort imminente est effective que l’acheteur ait été informé ou non de la pathologie du vendeur. En revanche, la survenue d’une mort accidentelle (avant et au-delà des 20 jours) ne permet pas la remise en cause de la vente.
La nullité de la vente peut également être déclarée en cas de décès au-delà de 20 jours s’il est prouvé que le débirentier avait connaissance de la mort imminente du crédirentier.
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