Agent immobilier : repérer les désordres du bâti avant de signer un compromis

Un compromis signé, un acquéreur ravi, puis quelques mois plus tard une fissure qui s’élargit ou une tache d’humidité qui revient. Pour l’agent immobilier, ce scénario coûte cher : vente fragilisée, client déçu, réputation entamée.

Bonne nouvelle : beaucoup de désordres se repèrent dès la visite, à condition de savoir où regarder. Voici les signaux à connaître, ce que les diagnostics obligatoires ne disent pas, et le bon moment pour conseiller un avis technique.

L’essentiel à retenir

• Certaines fissures, traces d’humidité ou anomalies de toiture se repèrent dès la première visite.
• Les diagnostics obligatoires ne se prononcent pas sur la solidité de la structure.
• Un désordre identifié avant le compromis se discute ouvertement, au lieu de surgir après la vente.

 

Les signaux d’alerte à repérer pendant une visite

Les fissures : toutes ne se valent pas

Une fissure fine dans un enduit relève souvent du simple vieillissement du revêtement. D’autres méritent davantage d’attention :

• une fissure qui traverse le mur et se voit à l’intérieur comme à l’extérieur ;
• un tracé en escalier qui suit les joints de la maçonnerie ;
• des fissures en biais au-dessus des portes et des fenêtres ;
• des portes ou des fenêtres qui frottent ou ferment mal.

Autre indice utile : un enduit rebouché récemment, ou une jauge posée en travers d’une fissure. Cette jauge, appelée fissuromètre, montre que quelqu’un surveille déjà l’évolution du désordre. Autant poser la question au vendeur.

Un fissuromètre posé en travers d’une fissure de façade permet de suivre son évolution dans le temps. Photo : Sebleouf, Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 4.0, image recadrée.

Humidité et infiltrations

Odeur de moisi, peinture qui cloque, salpêtre en bas des murs, auréoles au plafond : ces traces peuvent venir d’une remontée d’humidité, de condensation ou d’une infiltration. Chaque cause appelle une solution différente, d’où l’intérêt d’identifier la bonne avant de chiffrer des travaux.

Toiture et charpente

Depuis la rue, observez les tuiles déplacées, la ligne du faîtage et l’état des gouttières. Dans les combles, quand ils sont accessibles, des traces d’écoulement sur la charpente ou sur l’isolant sont des indices précieux.

Ce que les diagnostics obligatoires ne couvrent pas

Le dossier de diagnostic technique accompagne toute vente de logement. Il regroupe notamment le DPE, les constats amiante et plomb, les états de l’électricité, du gaz et des termites, ainsi que l’état des risques¹. Aucun de ces documents ne porte sur la solidité de la structure : une fissure n’y figure pas.

Le cas des sols argileux

En période de sécheresse, un sol argileux se rétracte, puis il gonfle au retour des pluies. Les fondations bougent et des fissures apparaissent.

La préfecture souligne que la Haute-Garonne est « particulièrement exposée » à ce phénomène². L’exposition d’une commune se consulte librement sur Géorisques³ : elle renseigne sur le terrain, pas sur l’état du bâtiment.

Vice caché : ce que dit la loi

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur garantit l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix⁴. L’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648)⁵.

Pour l’agent, l’enjeu est concret. Un désordre repéré, expliqué et documenté avant le compromis devient un sujet de négociation transparent. Il ne se transforme pas en mauvaise surprise quelques mois après la signature.

Quand conseiller une expertise avant achat

Certaines situations justifient un avis technique indépendant :

• des fissures qui traversent les murs ou des traces de reprise récente ;
• une humidité persistante dont la cause reste inconnue ;
• une maison ancienne, ou située sur une commune exposée aux argiles ;
• un projet de gros travaux chez l’acquéreur.

Dans ces cas, proposer à l’acheteur une expertise du bâti avant l’achat sécurise chaque partie. L’expert examine le bien, recherche l’origine des désordres et évalue leur gravité. L’acquéreur décide en connaissance de cause, le vendeur sait ce qui sera discuté, et l’agent protège sa transaction.

Savoir lire un bâtiment ne fait pas de l’agent un expert du bâti. C’est en revanche un vrai atout de conseil : il rassure les clients et renforce la confiance tout au long de la vente.

Sources

1. Service-public.gouv.fr, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ? », mis à jour le 7 mars 2025.

2. Préfecture de la Haute-Garonne, « Prévention des risques de retrait-gonflement des argiles (RGA) », haute-garonne.gouv.fr.

3. Géorisques, « Retrait-gonflement des argiles », georisques.gouv.fr.

4. Code civil, article 1641, Légifrance.

5. Code civil, article 1648, Légifrance.